La rénovation énergétique dans le secteur tertiaire n’est plus seulement une option : c’est une nécessité. Entre la hausse du coût de l’énergie, l’amélioration du confort des occupants et la réglementation (Décret Tertiaire), chaque propriétaire ou gestionnaire doit désormais planifier une stratégie claire.
1. Comprendre le cadre réglementaire
La rénovation énergétique du parc tertiaire s’inscrit dans un environnement réglementaire en constante évolution.
Le Décret Tertiaire fixe une trajectoire de réduction progressive des consommations d’énergie :
o –40 % d’ici 2030,
o –50 % d’ici 2040,
o –60 % d’ici 2050 (par rapport à une année de référence entre 2010-2022).
Le Décret BACS (Building Automation & Control Systems) impose, quant à lui, la mise en place de systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments afin d’optimiser le pilotage énergétique dans le cas d’un système de chauffage ou de climatisation d’une puissance supérieure à 70kW.
Enfin, la loi APER encourage la solarisation des bâtiments et des parkings (installation de panneaux photovoltaïques sur les toitures et ombrières), ouvrant la voie à une production locale d’énergie renouvelable.
Tout programme de travaux doit donc intégrer ces différentes obligations pour construire une trajectoire cohérente et conforme à la réglementation.
2. Réaliser un audit énergétique approfondi
L’audit énergétique constitue le point de départ. Il permet de dresser un état des lieux précis du bâtiment :
- Analyse des consommations par usage (chauffage, climatisation, éclairage, ventilation, eau chaude).
- Évaluation de l’enveloppe (murs, toiture, vitrages).
- Diagnostic des systèmes techniques existants (CVC, gestion technique du bâtiment).
- Mesure du confort et de la qualité de l’air intérieur.
Cet audit sert de base solide à un plan pluriannuel d’investissement. Il ne s’agit pas seulement d’un état des lieux, mais bien d’un outil stratégique : il permet d’identifier les priorités, d’évaluer les gains potentiels et de définir le programme de travaux à mettre en œuvre pour atteindre les objectifs de performance énergétique fixés par la réglementation.
3. Hiérarchiser les interventions
Une fois l’audit énergétique réalisé et le diagnostic établi, l’étape suivante consiste à définir la feuille de route des travaux. Tous les chantiers ne se valent pas : certains ont un impact immédiat sur les consommations, d’autres contribuent davantage au confort ou à la valorisation patrimoniale.
La réussite d’un programme de rénovation repose donc sur une logique progressive et priorisée :
- Optimiser l’exploitation : réglages, GTB, suivi énergétique, maintenance.
- Améliorer l’enveloppe : isolation des toitures, façades, menuiseries.
- Rénover les systèmes CVC : chaudières performantes, pompes à chaleur, ventilation double flux.
- Moderniser l’éclairage : passage en LED, pilotage intelligent.
- Intégrer les énergies renouvelables : panneaux photovoltaïques ou thermiques, récupération de chaleur.
Cette hiérarchisation permet de maximiser le retour sur investissement tout en assurant la continuité d’usage du bâtiment.
4. Penser confort, attractivité et besoins spécifiques du bâtiment
La rénovation énergétique ne se limite pas aux économies d’énergie. Elle doit prendre en compte l’ensemble des besoins du bâtiment et de ses occupants :
- Échanges avec les utilisateurs pour comprendre l’organisation des locaux et identifier les modifications à apporter (aménagements, circulation, espaces de travail).
- Diagnostics réglementaires et techniques : amiante, plomb, accessibilité (Adap), sécurité incendie, chaufferie, électricité, etc. Ces diagnostics permettent de sécuriser le projet et de planifier les interventions dans le respect des obligations légales.
- Amélioration du confort thermique et acoustique, valorisation du patrimoine et attractivité pour les locataires et investisseurs, dans un marché de plus en plus exigeant.
Ainsi, chaque programme de travaux est conçu de manière globale, conciliant performance énergétique, sécurité, confort et organisation des espaces.
5. Mobiliser les financements
Pour que le programme de rénovation énergétique devienne réalité, il est essentiel d’identifier et de mobiliser les sources de financement adaptées.
- Certificats d’économies d’énergie (CEE).
- Aides de l’ADEME ou des collectivités territoriales (Fonds Chaleur, Fonds Vert, DéTer).
- Financements verts et prêts bancaires spécifiques.
Cette étape permet de sécuriser le budget du projet et de maximiser le retour sur investissement tout en réduisant le coût global des travaux.
✅ À retenir : préparer un programme de rénovation énergétique dans le tertiaire, c’est avant tout établir une feuille de route stratégique, alignée sur la réglementation et pensée pour conjuguer performance énergétique, confort et valeur immobilière.
