Le dispositif Denormandie s’adresse aux particuliers souhaitant investir dans un logement ancien pour le mettre en location. Elle vise à encourager la réalisation de travaux énergétiques dans des habitations en mauvais état par le biais d’une réduction d’impôts.
L’abattement fiscal proposé dépend de la durée pendant laquelle vous vous engagez à louer votre logement :
Ce dispositif intègre votre investissement global, c’est-à-dire le prix initial du bien ainsi que le coût dédié aux travaux de rénovation.
Pour pouvoir bénéficier de ce dispositif, vous devez remplir les conditions suivantes :
- Vous êtes un propriétaire bailleur achetant un bien à rénover dans un des territoires éligibles à l’aide
- Vous souhaitez mettre votre logement vide en location longue durée pendant 6,9 ou 12 ans.
Le dispositif Denormandie s’applique dans les 222 villes du Plan Action cœur de ville. Certaines villes impliquées dans une opération de revitalisation du territoire, prévue par la loi Orlan, peuvent aussi proposer à des particuliers ou promoteurs de rénover et louer par le biais d’une réduction d’impôts.
Pour profiter du dispositif Denormandie, 25% de votre investissement global doit être dédié aux travaux de rénovation de votre logement.
Les travaux éligibles sont les suivants :
- Les travaux qui prévoient une modernisation, un assainissement et un aménagement de surfaces habitables nouvelles
- Les travaux concernant la création de surfaces habitables nouvelles
- Les travaux de rénovation énergétique visant à réaliser des économies d’énergie
Si votre logement a plus de deux ans, un taux de TVA de 10 %, voire de 5,5 % peut s’appliquer selon les conditions remplies.
Le plafond des dépenses pris en charge est de maximum 300 000 euros. À la suite de votre rénovation, les loyers appliqués seront plafonnés de manière à maintenir une offre de logement accessible.
Le Dispositif Denormandie : une incitation à la rénovation immobilière
Le dispositif Denormandie est un mécanisme fiscal instauré en 2019 pour encourager l’investissement locatif dans l’immobilier ancien nécessitant des travaux de rénovation. Il s’adresse particulièrement aux zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
- Investissement dans l’ancien : Le bien doit être acheté entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2024.
- Localisation : Les logements doivent être situés dans des communes éligibles, souvent des centres-villes où la réhabilitation est prioritaire.
- Travaux de rénovation : Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération (achat + travaux). Ils doivent améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 20% pour les maisons et 30% pour les appartements.
- Plafonds : Le coût total de l’investissement est limité à 300 000 € par an, avec un loyer et des ressources des locataires plafonnés.
- Réduction d’impôt :
La réduction est proportionnelle à la durée de mise en location :- 12 % pour une location de 6 ans.
- 18 % pour 9 ans.
- 21 % pour 12 ans.
- Valorisation du patrimoine :
En rénovant un bien, l’investisseur améliore sa valeur à long terme. - Impact écologique :
Le dispositif encourage la rénovation énergétique des logements, contribuant à réduire l’empreinte carbone.
Accès à des zones attractives :
Il s’agit souvent de centres-villes à fort potentiel de réhabilitation et de valorisation.
- Conditions strictes :
Le seuil des 25 % de travaux peut s’avérer contraignant, surtout pour les petites surfaces. - Rendement locatif limité :
Les loyers plafonnés peuvent réduire le rendement brut de l’investissement. - Risques liés aux travaux :
Les coûts des rénovations peuvent être mal estimés ou augmenter en cours de projet, impactant la rentabilité. - Concurrence :
Dans certaines zones, l’afflux d’investisseurs peut saturer le marché locatif et compliquer la recherche de locataires.
Cas 1 : Achat et location classique (hors Denormandie)
- Coût d’achat : 150 000 €
- Travaux : 20 000 €
- Loyer mensuel : 700 €
- Durée de détention : 9 ans
Revenu locatif net total : 75 600 €
Avantage fiscal : Aucun
Cas 2 : Achat avec Denormandie
- Coût d’achat : 150 000 €
- Travaux (25 %) : 50 000 €
- Loyer mensuel plafonné : 650 €
- Durée de détention : 9 ans
- Réduction d’impôt : 36 000 € (18 % sur 200 000 €)
Revenu locatif net total : 70 200 €
Avantage fiscal : 36 000 €
Analyse :
Bien que le loyer soit légèrement inférieur avec le Denormandie, la réduction d’impôt compense largement et améliore la rentabilité globale. En revanche, le montant des travaux est plus élevé, ce qui peut alourdir le besoin de financement initial.
Le dispositif Denormandie offre une opportunité intéressante pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier ancien tout en bénéficiant d’un avantage fiscal. Cependant, il nécessite une analyse rigoureuse des coûts et une bonne connaissance des contraintes pour s’assurer d’un investissement rentable.
- Nature des travaux :
Les travaux réalisés doivent répondre aux exigences des deux dispositifs. Par exemple, si vous optez pour une rénovation énergétique globale (comme le remplacement de systèmes de chauffage, isolation, etc.), ces travaux peuvent être éligibles à MaPrimeRénov’ et être comptabilisés dans les 25 % de travaux obligatoires requis pour le dispositif Denormandie. - Justification :
Les travaux doivent être réalisés par des entreprises certifiées RGE (Reconnu Garant de l’Environnement), condition requise pour MPR et souvent demandée pour les critères de rénovation énergétique dans le cadre du Denormandie. - Plafonds et montants des aides :
Les plafonds de dépenses ou d’aides des deux dispositifs s’appliquent indépendamment. Par exemple :- MPR est plafonnée à un montant selon les revenus du ménage.
- Denormandie permet une réduction d’impôt calculée sur la base de 300 000 € maximum par an, incluant le coût d’achat et les travaux.
Cumuler Denormandie et MPR permet de :
- Réduire le coût des travaux : Les subventions de MPR peuvent alléger votre investissement initial pour les rénovations.
- Bénéficier de deux avantages fiscaux :
- La réduction d’impôt offerte par Denormandie.
- Les aides financières non imposables octroyées par MPR.
- Optimiser l’efficacité énergétique : En combinant ces dispositifs, vous pourriez non seulement respecter les seuils d’amélioration énergétique demandés par Denormandie, mais également atteindre des niveaux de performance énergétique plus élevés, ce qui valorise votre bien.
- Non-cumul des aides sur une même dépense : Vous ne pouvez pas déduire la partie financée par MPR des travaux comptabilisés dans les 25 % nécessaires au Denormandie. Les deux dispositifs doivent être appliqués à des bases de calcul distinctes.
- Complexité administrative : La gestion des dossiers peut être chronophage, car il faut prouver que les travaux respectent bien les critères des deux dispositifs.
- Plafonds fiscaux : Attention au plafonnement global des avantages fiscaux (10 000 €/an), si vous utilisez d’autres dispositifs comme le CITE ou des déductions fiscales similaires.
Vous achetez un bien pour 150 000 € et réalisez pour 50 000 € de travaux (soit 25 % du coût total).
- Travaux éligibles à MPR : Isolation thermique (20 000 €) et installation d’un système de chauffage performant (10 000 €). Vous obtenez une aide de 10 000 € via MPR.
- Base Denormandie : Vous déclarez la totalité des 50 000 € de travaux, et bénéficiez d’une réduction d’impôt de 12 000 € (12 % sur 200 000 € pour une location de 6 ans).
Ainsi, vous optimisez votre investissement tout en profitant d’aides et d’avantages fiscaux substantiels
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