Loc’Avantages (ex-Louer abordable) est un dispositif qui vise à encourager les propriétaires bailleurs à produire du logement abordable pour les ménages modestes, grâce à une réduction d’impôt importante (et optionnellement, une aide financière aux travaux). Le dispositif garantit un rendement locatif intéressant aux propriétaires.
Comment fonctionne Loc’Avantages ?
La réduction d’impôt est calculée en fonction du montant du loyer. Plus le loyer est bas, plus la réduction d’impôt est importante et plus le plafond de ressources s’appliquant au locataire est bas :
Les plafonds de loyers et de ressources sont indiqués sur le site monprojet.anah.gouv.fr, lorsque vous débutez votre démarche à l’étape « Générer ma simulation ».
BON A SAVOIR : En confiant votre bien à un tiers (agence immobilière à vocation sociale ou association agréée par l’État) en vue d’une location ou sous-location à des ménages aux revenus modestes, votre réduction d’impôt est majorée. Cela vous permet de sécuriser votre location (garanties sur les loyers impayés et les dégradations) et de gagner en tranquillité.
Si vous optez pour l’intermédiation locative avec un niveau Loc2 ou Loc3, vous pouvez bénéficier d’une prime de :
- 1 000 € en cas de recours à la location/sous-location,
- 2 000 € en cas de recours à un mandat de gestion.
La prime est majorée de 1 000 € si la surface du logement est inférieure ou égale à 40m².
Les conditions d’éligibilité au dispositif Loc’Avantages :
- Louer un bien non meublé pour une durée minimale de 6 ans ;
- Louer, en tant que résidence principale, à un locataire ayant des ressources inférieures à des plafonds fixés par l’État ;
- Le locataire ne doit pas être un membre de votre famille ;
- Ne pas louer une passoire thermique, soit tout logement classé en étiquette F et G ;
- Il est possible de louer plusieurs logements via Loc’Avantages (une convention est obligatoire pour chaque logement). La réduction d’impôt suit les mêmes règles que les autres réductions d’impôt en faveur de l’investissement locatif : elle peut aller jusqu’à 10 000 € par an au plus.
- Loc’Avantages n’est pas cumulable pour un même logement avec d’autres dispositifs en faveur de l’investissement locatif tels que le « Pinel », le « Denormandie dans l’ancien » ou le « Louer abordable » (abattement forfaitaire sur les revenus fonciers) ;
- Les obligations à respecter : les logements en location qui ont une forte consommation d’énergie devront être progressivement rénovés. La loi prévoit en effet un rehaussement progressif du niveau minimal de performance énergétique que doivent respecter les logements en location. En France métropolitaine, pour être qualifié de “décent” un logement doit :
– À partir du 1er janvier 2025, avoir au moins la classe F sur le DPE.
– À partir du 1er janvier 2028, avoir au moins la classe E sur le DPE.
– À partir du 1er janvier 2034, avoir au moins la classe D sur le DPE.
La mesure s’applique aux nouveaux contrats conclus à compter de ces dates, ainsi qu’aux contrats en cours qui seront renouvelés ou tacitement reconduits à compter de ces mêmes dates.
Synthèse de ce dispositif :
Le dispositif LOC’AVANTAGE, anciennement appelé « Cosse », est un mécanisme fiscal français visant à encourager les propriétaires bailleurs à proposer des logements à loyers abordables. En échange, ces propriétaires bénéficient d’une réduction d’impôt proportionnelle à l’effort consenti sur le loyer.
- Pour qui ? Les propriétaires bailleurs louant un logement nu à titre de résidence principale.
- Où ? Zones tendues (A, A bis, B1) et détendues (B2 et C) sous conditions.
- Conditions principales :
- Respect d’un plafond de loyer, déterminé par l’État selon la localisation.
- Sélection de locataires dont les revenus ne dépassent pas un plafond fixé.
- Signature d’une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) pour une durée de 6 ou 9 ans.
- Intermédiaire : Loyer réduit de 15 à 20% par rapport au marché.
- Social : Réduction d’environ 30%.
- Très social : Réduction d’environ 45%.
- Réduction d’impôt significative :
- De 15% à 65% des revenus locatifs bruts selon le niveau de loyer et le recours à un organisme intermédiaire.
- Sécurisation des revenus : Possibilité de louer via une intermédiation locative avec garantie des loyers.
- Accompagnement par l’ANAH :
- Primes et subventions pour les travaux de rénovation énergétique ou de mise aux normes.
- Valorisation sociale : Contribution à la lutte contre la crise du logement.
- Plafonnement des loyers : Les rendements locatifs peuvent être inférieurs à ceux du marché libre.
- Durée d’engagement longue : Obligation de respecter les conditions pendant 6 ou 9 ans.
- Critères stricts pour le logement et les locataires : Nécessité d’un logement décent et respect des plafonds de ressources des locataires.
- Complexité administrative : Nécessité de passer par l’ANAH et de gérer des démarches contraignantes.
Cas 1 : Propriétaire en zone B1 sans LOC’AVANTAGE
- Loyer mensuel (marché libre) : 800 €/mois.
- Revenus locatifs annuels : 9 600 €.
- Impôt (30% de TMI) : ≈ 2 880 €.
- Revenu net après impôt : 6 720 €.
Cas 2 : Propriétaire en zone B1 avec LOC’AVANTAGE (loyer intermédiaire)
- Loyer mensuel (plafonné, -15%) : 680 €/mois.
- Revenus locatifs annuels : 8 160 €.
- Réduction d’impôt (15%) : ≈ 1 224 €.
- Revenu net après impôt : 7 176 €.
Bien que les loyers soient réduits, le dispositif LOC’AVANTAGE compense avec une fiscalité allégée. Cela reste particulièrement attractif pour les propriétaires fortement imposés.
LOC’AVANTAGE offre un levier efficace pour inciter les propriétaires à louer des logements abordables, tout en leur permettant de sécuriser leur investissement grâce à des avantages fiscaux. Cependant, il s’adresse avant tout à des bailleurs sensibles à une gestion simplifiée et prêts à accepter un rendement légèrement réduit en contrepartie d’une meilleure optimisation fiscale.
- Travaux subventionnés par l’ANAH :
Si les travaux de rénovation énergétique sont financés partiellement via une aide de l’ANAH (en complément de MaPrimeRénov’), cela est compatible avec LOC’AVANTAGE, puisque l’ANAH pilote également ce dispositif.- Exemple : Isolation thermique, changement du système de chauffage, ventilation, etc.
- Rénovation énergétique globale :
Pour atteindre un niveau performant (étiquette énergétique A ou B), il est possible de mobiliser :- MaPrimeRénov’ (dans sa version « Sérénité » pour les revenus modestes ou dans le cadre de la rénovation globale pour les revenus intermédiaires).
- Coup de Pouce (CEE – Certificats d’Économies d’Énergie).
- Avantages fiscaux et travaux déductibles :
Les dépenses non subventionnées restent déductibles des revenus fonciers dans le cadre du dispositif LOC’AVANTAGE, ce qui réduit encore davantage la fiscalité globale. Cela inclut les travaux d’amélioration du logement (isolation, changement de chaudière, etc.). - Synergies entre dispositifs :
- Une rénovation globale qui améliore la performance énergétique peut également bénéficier d’une prime bonus dans le cadre des conventions avec l’ANAH (notamment pour atteindre les niveaux DPE A, B ou sortir du statut de passoire énergétique).
- La rénovation globale renforce la valeur locative du bien et peut faciliter son classement dans les critères de qualité exigés par LOC’AVANTAGE.
- Engagement avec l’ANAH :
- Les travaux doivent être conformes à la convention signée avec l’ANAH.
- Le bailleur doit respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires même après travaux.
- Plafonds cumulés des aides :
- Le cumul des aides publiques (LOC’AVANTAGE, MaPrimeRénov’, ANAH, CEE, etc.) est soumis à un plafond total selon le coût des travaux et le niveau de performance énergétique visé.
- Non-cumul avec certains régimes fiscaux :
- LOC’AVANTAGE n’est pas compatible avec d’autres régimes fiscaux avantageux comme le statut LMNP ou le régime de microfoncier.
Un propriétaire en zone B1 loue un T3 en DPE E.
Il souhaite bénéficier de LOC’AVANTAGE (loyer social) et effectuer une rénovation énergétique globale (MPR) pour atteindre le DPE B.
- Travaux envisagés : Isolation par l’extérieur, remplacement des fenêtres, nouvelle chaudière.
- Coût total : 30 000 €.
- Aides cumulées :
- MaPrimeRénov’ Sérénité : 10 000 €.
- Aides de l’ANAH : 5 000 €.
- Certificats d’économies d’énergie (CEE) : 2 000 €.
- Reste à charge : 13 000 € (déductible des revenus fonciers).
- Gain fiscal LOC’AVANTAGE : Réduction d’impôt sur les loyers bruts grâce au loyer social (-45% par rapport au marché) et travaux déductibles.
Le cumul entre LOC’AVANTAGE et une rénovation globale est non seulement possible mais stratégique. Il permet de réduire le coût des travaux tout en optimisant la fiscalité et en offrant des logements économes en énergie et attractifs pour des locataires aux revenus modestes.
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